ITBI e IPTU depois da LC 227/2026 e da EC 132: o que a prefeitura precisa ajustar
A LC 227/2026 reescreveu o ITBI no CTN: a base de cálculo é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, com critérios técnicos que o município deve divulgar e direito do contribuinte a avaliação contraditória (CTN, art. 38). A EC 132 permitiu que a base do IPTU seja atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios fixados em lei municipal (Constituição, art. 156, § 1º, III). A antecipação facultativa do ITBI com alíquota menor foi vetada, e o veto ainda não foi apreciado.
Tema: Reforma Tributária: o que é e o que muda nos municípios · Guia: CIB e Sinter para cadastro municipal
ITBI: base de cálculo e rito
Pela nova redação do art. 38 do CTN (LC 227/2026, art. 165), considera-se valor venal o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. O § 2º lista critérios técnicos para apurá-lo, o § 3º obriga o município a divulgar esses critérios e admite a avaliação contraditória, e o § 4º obriga os cartórios a compartilhar dados com o fisco.
A lei também reescreveu o art. 35 (transmissão inter vivos, a título oneroso), revogou o art. 39 e fixou no art. 41 a competência do município da situação do bem. O art. 35-A, que permitiria antecipar o ITBI com alíquota menor, foi vetado; o veto (VET 8/2026) ainda não foi apreciado pelo Congresso, e a derrubada mudaria esse ponto.
A relação entre a nova regra e o Tema 1.113 do STJ, que protege o valor declarado pelo contribuinte até processo administrativo (CTN, art. 148), está em debate na doutrina. O caminho seguro para o município é ter os critérios técnicos publicados e o rito de avaliação contraditória previsto em lei antes de revisar lançamentos.
IPTU: atualização da base pelo Executivo
A EC 132 incluiu no art. 156, § 1º, da Constituição o inciso III: o IPTU pode ter a base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal. A lei precisa existir e fixar os critérios; o ato do Executivo aplica.
O texto convive com o Tema 211 do STF, segundo o qual a majoração do IPTU exige lei em sentido formal e o Executivo não pode atualizar a base acima dos índices oficiais de inflação. Até que a relação entre as duas regras se assente, a lei municipal de critérios deve ser detalhada e a atualização, documentada.
Iluminação pública e cadastro imobiliário
A contribuição de iluminação pública passou a poder custear também sistemas de monitoramento para segurança e preservação de logradouros (Constituição, art. 149-A, na redação da EC 132; CTN, art. 82-A). A ampliação depende de lei municipal.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tem prazo: os municípios que não são capitais precisam incluir o código CIB em seus sistemas até 31 de dezembro de 2026, e as capitais e o DF até 31 de dezembro de 2025 (LC 214/2025, art. 266). O código deve constar também dos documentos de obra expedidos pela prefeitura (Decreto 12.955/2026, art. 385, § 2º).
Checklist prático
Publicar os critérios do ITBI
Editar e divulgar os critérios técnicos de apuração do valor de mercado (CTN, art. 38, §§ 2º e 3º) antes de revisar lançamentos.
Prever a avaliação contraditória
Incluir no rito do ITBI o pedido de avaliação contraditória, com prazo e instância definidos.
Acertar o compartilhamento com cartórios
Formalizar com os cartórios o envio de dados das transmissões previsto no art. 38, § 4º, do CTN.
Revisar a lei de critérios do IPTU
Conferir se a lei municipal fixa os critérios que permitem a atualização da base pelo Executivo.
Fechar o CIB até 31/12/2026
Incluir o código CIB nos sistemas e nos documentos de obra dentro do prazo do art. 266 da LC 214/2025.
Fontes oficiais consultadas
Base de cálculo do ITBI pelo valor de mercado à vista, critérios públicos e avaliação contraditória.
Lei que alterou o CTN; veto VET 8/2026 pendente de apreciação.
Atualização da base do IPTU pelo Executivo e ampliação da contribuição de iluminação pública.
Prazos do CIB.
Curadoria da Equipe IBSLab, publicada em 23 de set. de 2026 (revisão por alteração oficial monitorada). A metodologia e o corpus de fontes estão descritos em como o IBSLab funciona; a autoria e a política de revisão, em equipe editorial. Conteúdo informativo; não substitui orientação jurídica ou fiscal para casos concretos.